Rechtsprechung zum Thema: "monatliche Belastung"
Auszug aus dem Beschluss des LG Stuttgart vom 03.03.2004 zu Az. 38 O 6/04 KfH - eigene Sache
Tenor
In dem Rechtsstreit hat die 38. Kammer für Handelssachen des Landgerichts durch Vors. Richter am Landgericht Kaulig im Wege der einstweiligen Verfügung - wegen Dringlichkeit gemäß §§ 937 Abs. 2 und 944 ZPO ohne mündliche Verhandlung und durch den Vorsitzenden allein - beschlossen:
1. Die Antragsgegnerin hat es bei Meidung eines für jeden Fall der Zuwiderhandlung fälligen Ordnungsgeldes bis zu € 250.000,-, ersatzweise Ordnungshaft, oder Ordnungshaft bis zu sechs Monaten, die Ordnungshaft zu vollziehen an den Geschäftsführern der Antragsgegnerin, zu unterlassen,
in öffentlicher Werbung Letztverbrauchern gegenüber für Immobilien unter Angabe von Preisen zu werben, ohne zugleich den Endpreis anzugeben, wenn dies wie in der nachfolgend abgebildeten Anzeige in der Zeitung "Stuttgarter Wochenblatt" vom ... .02.2004 in der Rubrik "Vermietungen" auf Seite 26 geschieht:
Lieber Kaufen statt Mieten in S-West!
Sehr schöne 2 Zi.-Whg. mit großem Balkon,
neu renoviert, absolut ruhige Lage,
mtl. Bel. € 480,- + NK ...
2. Die Antragsgegnerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
Streitwert: 10.000,- €
Entscheidungsgründe
Die Antragstellerin (AGW e.V.) hat die tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen der von ihr gem. §§ 13 Abs. 2 Nr. 2 und 1, 3 UWG i.V.m. § 1 PAngV im Wege der einstweiligen Verfügung verfolgten wettbewerbsrechtlichen Unterlassungsansprüche glaubhaft gemacht. Dies gilt sowohl für den Verfügungsgrund als auch den Verfügungsanspruch einschließlich der Aktivlegitimation der Antragstellerin für wettbewerbsrechtliche Unterlassungsansprüche. Wegen der Begründung wird in vollem Umfang auf die Antragsschrift sowie die mit dieser vorgelegten Beweismittel verwiesen.
Der von der Antragstellerin gerügte Verstoß gegen die PAngV durch Nichtangabe des Endpreises der beworbenen Immobilie ist nicht nur als Bagatellverstoß, sondern als schwerwiegend vor allem deshalb zu erachten, weil den Angaben in der Anzeige der Antragsgegnerin der Endpreis nicht nur entgegen den gesetzlichen Anforderungen nicht ausdrücklich entnommen werden kann, sondern auch nicht errechnet werden kann. Die Angabe über die monatliche Belastung lässt - zumal die Laufzeit der Belastung nicht angegeben ist - keinerlei Rückschlüsse auf den eigentlichen Kaufpreis zu, sodass sich der Interessent auch kein Bild hierüber machen und die Preisgünstigkeit des Angebots nicht beurteilen kann. Er wird daher zwar durch die Angabe über die auf den ersten Blick niedrig erscheinende monatliche Belastung angelockt, jedoch gezwungen, mit der Antragsgegnerin Kontakt aufzunehmen, wenn er über das auf dem Markt eigentlich entscheidende Kriterium des Kaufpreises der Immobilie informiert werden will.
Anders als in Fällen, in denen sich der Endpreis wenigstens errechnen lässt - etwa bei Angabe des Quadratmeterpreises und der Größe der Immobilie (vgl. BGH WRP 2001, 146 ff.) - verschafft sich die Antragsgegnerin durch ihre Art der Anpreisung daher einen deutlichen, nicht gerechtfertigten Wettbewerbsvorteil gegenüber den Wettbewerbern, die sich pflichtgemäß an der PAngV orientieren, sodass von einer wesentlichen Beeinträchtigung des Wettbewerbs i.S. von § 13 Abs. 2 Nr. 2 UWG ausgegangen werden muss.
Die für den Erlass einer einstweiligen Verfügung erforderliche Dringlichkeit wird gemäß § 25 UWG vermutet.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
Ratschläge für die Praxis
Wer in der Immobilienwerbung eine monatliche Belastung angibt, ist verpflichtet, auch den Endpreis der Immobilie anzugeben, denn die monatliche Belastung ist ein Preisbestandteil, der zur Endpreisangabe gemäß § 1 PAngV verpflichtet.
Über die zitierte Rechtsprechung hinaus sind in der Werbung mit monatlichen Belastungen folgende Punkte zu berücksichtigen:
Da oft ein Darlehen Grundlage der berechneten monatlichen Belastung ist, muss gemäß § 6 Abs. 1 PAngV auch der effektive Jahreszins in der Werbung mitgeteilt werden. Ist eine Änderung des Zinssatzes oder anderer preisbestimmender Faktoren vorbehalten, muss der anfängliche effektive Jahreszins angegeben werden. Hierbei ist zu beachten, dass diese Werte auch als "effektiver Jahreszins" bzw. "anfänglicher effektiver Jahreszins" bezeichnet werden müssen. Für den anfänglichen effektiven Jahreszins muss zusätzlich angegeben werden, wann preisbestimmende Faktoren geändert werden können.
Wird in der Werbung lediglich eine monatliche Belastung genannt und verschwiegen, dass der Käufer zunächst eine erhebliche Summe Eigenkapital aufbringen muss, ist die Werbung irreführend. Gleiches gilt, wenn fälschlich der Eindruck erweckt wird, in dem Belastungsbetrag seien die Betriebs- und sonstigen Nebenkosten der Immobilie bereits enthalten.
Es verbleibt bei dieser Form der Werbung selbst dann noch ein hohes Irreführungspotential. Die Berechnungsgrundlage setzt sich aus einer Vielzahl an Faktoren zusammen, die nicht für jeden Käufer erfüllt sein müssen, und die insbesondere in der Werbung oft nicht mitgeteilt werden. Des weiteren gilt der errechnete Wert oft lediglich nur für einen begrenzten Zeitraum der Zinsbindung und/oder einer günstigen öffentlichen Förderung. Um eine Irreführung vollständig auszuschließen, müssen in der Werbung sämtliche Bedingungen und Berechnungsfaktoren offen gelegt werden.
Da in der Berechnung einer monatlichen Belastung verschiedenste Werte, Laufzeiten und Bedingungen enthalten sein können, ist die schematische Darstellung einer korrekten Werbung für diesen Fall nicht möglich.