Rechtsprechung – Maklerrecht

OLG Hamm – Schadensersatzpflicht eines Immobilienmaklers wegen Falschberatung

Der Beschluss des OLG Hamm ist die Entscheidung über eine Beschwerde gegen die Zurückweisung eines Prozesskostengesuchs. Jedoch behandelt das OLG in seinem Beschluss auch in aller Ausführlichkeit die Frage der Schadensersatzpflicht eines Maklers (Antragsgegner) wegen Verletzung seiner Beratungspflichten. Die Kundin eines Maklers (Antragstellerin) hatte diesen beauftragt, einen Käufer für eine In ihrem Eigentum stehende Immobilie zu vermitteln. Zusammen mit einer weiteren Kundin des Maklers (ebenfalls Antragstellerin) interessierte sie sich etwa zeitgleich für den Erwerb einer Immobilie, welcher der Makler im Auftrag eines Ehepaars vertrieb. Nach dem Ergebnis des Gerichtsverfahrens hatte der Makler den Antragstellerinnen gegenüber den Verkauf ihrer Immobilie innerhalb kurzer Zeit zu einem Verkaufspreis von über 600.000,- Euro als sicher hingestellt. Die Antragstellerinnen konnten die gekaufte Immobilie nur mit dem Verkauf der eigenen Immobilie finanzieren, was dem Makler bekannt war. Sie erwarben dann zügig die über den Makler vermittelte Immobilie zu einem Preis von 450.000,- Euro und verpflichteten sich zur Zahlung der Käufercourtage an den Makler. In der Folge gelang es dem mit dem Verkauf der Immobilie der Antragstellerin beauftragten Antragsgegner nicht, einen Kaufinteressenten für diese Immobilie zu finden. Die Antragstellerinnen mussten daher Darlehen aufnehmen, um die Kosten ihres Immobilienerwerbs zu finanzieren. Die finanziellen Mittel der Antragstellerinnen reichten zur Zahlung des fälligen Kaufpreises jedoch nicht aus, so dass es zu einem Rechtsstreit zwischen ihnen und den Verkäufern der Immobilie kam. Die Antragstellerinnen machen gegenüber dem Makler wegen Falschberatung im Wege des sogenannten großen Schadensersatzes Ansprüche auf Freistellung von der noch nicht bezahlten Restkaufpreisforderung in Höhe von 430.000,- Euro sowie auf Erstattung der ihnen wegen des Immobilienkaufs entstandenen weiteren Ausgaben geltend. Und zwar Zug um Zug gegen die Übertragung ihrer Rechte aus dem Grundstücksvertrag. Das OLG Hamm stellt fest, dass der Antragsgegner dem Grunde nach den Antragstellerinnen zum Schadensersatz verpflichtet ist und die von den Antragsgegnerinnen gegen den Antragsgegner geltend gemachten Ansprüche berechtigt sind. Dies sei dadurch begründet, dass der Makler seine Beratungspflicht gegenüber den Antragstellerinnen verletzt habe, weil er den rechtzeitigen Verkauf der Immobilie der Antragstellerinnen zu einem Preis von über 600.000,- Euro als sicher hingestellt und dadurch den Entschluss der Antragsgegnerinnen zum Erwerb der anderen Immobilie bestärkt habe. Stattdessen sei es die Pflicht des Maklers gewesen, die Antragstellerinnen vor dem Erwerb der Immobilie zu warnen, solange die Finanzierung durch den Verkauf der eigenen Immobilie nicht gesichert ist. Ob der Makler vorsätzlich gehandelt hatte, also beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags von den Problemen des Verkaufs der Immobilie der Antragsgegnerin wusste, war nicht entscheidend. (Beschluss I-18 W 11/11 vom 27.06.2011)

LG Hamburg – Konkludenter Maklervertrag über Objektexposé

Ein Kaufinteressent für eine Doppelhaushälfte (Beklagter) wandte sich per E-Mail an eine mit dem Verkauf vom Eigentümer des Objektes beauftragte Maklerfirma (Klägerin) und bat um Übersendung des Exposés. Dieses erhielt der Interessent noch am selben Tag. Im Exposé war der Kaufpreis des Objekts angegeben sowie die im Falle des Abschlusses des Hauptvertrags zu zahlende Courtage in Höhe von 6,25 %. Im weiteren Verlauf erhielt der Interessent von der Klägerin zusätzliche Informationen über das Objekt, und es wurde durch eine Mitarbeiterin der Klägerin zwecks Durchführung eines Besichtigungstermins ein telefonischer Kontakt zwischen dem Beklagten und dem Eigentümer (Verkäufer) hergestellt. Am Besichtigungstermin nahm die Klägerin dann nicht teil. Der Beklagte einigte sich mit dem Verkäufer und schloss mit diesem den notariellen Kaufvertrag, wiederum ohne Mitwirkung der Klägerin. Die von der Klägerin geforderte Maklergebühr wollte der Beklagte jedoch nicht oder – wegen behaupteter Schlechtleistung der Klägerin – nur zum Teil zahlen. Die Klägerin habe keinen Anspruch auf den Maklerlohn, weil einer der Geschäftsführer der Klägerin zusammen mit dem Verkäufer des Objektes im Rahmen einer GbR eine Gebäudeverwaltung betreibe. Dies ergebe einen institutionellen Interessenkonflikt, obwohl das vom Beklagten gekaufte Objekt nicht zum Verwaltungsbestand der GbR gehörte. Das LG Hamburg ließ die vom Beklagten vorgetragenen Gründe nicht gelten und sprach der Klägerin den Maklerlohn in voller Höhe zu. Der Beklagte habe mit der Klägerin einen konkludenten Maklervertrag geschlossen, indem er nach Erhalt des Maklerexposés = Vertragsangebot der Klägerin die Maklertätigkeit der Klägerin in Anspruch genommen hatte. Da seitens der Klägerin ein Nachweis erbracht wurde, kam es nicht darauf an, ob die Klägerin auch eine Vermittlungsleistung erbracht hatte, oder ob die Leistungen der Klägerin – wie der Beklagte behauptete – mangelhaft waren. (Urteil 322 O 341/09 vom 26.01.2010)

Oberlandesgericht Köln – Schadensersatzpflicht eines Hausverwalters wegen diskriminierender Äußerung einer Verrichtungsgehilfin

Das Oberlandesgericht Köln verurteilte einen Hausverwalter zur Zahlung von 5.000,- Euro Schadenersatz an ein schwarzafrikanisches Paar. Der Hausverwalter war von Wohnungseigentümern mit der Vermietung ihrer Wohnung beauftragt worden. Der Hausverwalter seinerseits hatte mit der Durchführung von Besichtigungen der Wohnung die für die Wohnung zuständige Hausmeisterin beauftragt. Eine Mitarbeiterin des Hausverwalters vereinbarte dann mit den Klägern einen Besichtigungstermin und teilte diesen mit, sie sollten sich zum vereinbarten Termin an die Hausmeisterin wenden. Als die Kläger zum vereinbarten Termin zwecks Besichtigung der Wohnung bei der Hausmeisterin vorsprachen, wies diese die Kläger jedoch ab mit den Worten "Die Wohnung wird nicht an Neger, äh ... Schwarzafrikaner und Türken vermietet". Das Gericht sah durch diese Bemerkung die Menschenwürde der Kläger, als Teil des allgemeinen Persönlichkeitsrechts verletzt. Für diesen Schaden sei der beklagte Hausverwalter auch ersatzpflichtig, weil er die Hausmeisterin als Verrichtungsgehilfin zur Durchführung von Besichtigungsterminen bestellt hatte. (Urteil 24 U 51/09 vom 19.01.2010)