für den selbständigen gewerblichen Mittelstand – AGW e.V.

Rechtsprechung zum Thema:
Werbung mit der Angabe "ohne Maklergebühr"

Auszug aus dem Urteil des Hanseatischen OLG Hamburg vom 26.10.2000 zu Az. 3 U 42/00

Aus dem Urteil

In dem Rechtsstreit hat das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg, 3. Zivilsenat, durch die Richter Brüning, Spannuth, Schmidt nach der am 5. Oktober 2000 geschlossenen mündlichen Verhandlung für Recht erkannt:

Auf Die Berufung der Antragsgegnerin wird das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 15, vom 2. Februar 2000 geändert. Die einstweilige Verfügung vom 17. Juni 1999 wird aufgehoben, der auf ihren Erlass gerichtete Antrag zurückgewiesen. Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens.

und beschlossen:

Der Streitwert wird auch für das Berufungsverfahren auf 20.000 DM festgesetzt.

Tatbestand

Die Antragsgegnerin befasst sich unter anderem mit der Verwaltung von Immobilien. In diesem Zusammenhang erschienen im "Hamburger Abendblatt" vom 2. Juni 1999 unter der Rubrik "Wohnungsmarkt - Leere Wohnungen - Vermietungen" zwei Anzeigen der Antragsgegnerin, die in Großbuchstaben und Fettdruck mit "OHNE MAKLERGEBÜHR" überschrieben waren (Anlage AS 1).

Der Antragsteller hält die genannte Angabe für wettbewerbswidrig gemäß §§ 1, 3 UWG.

Durch einstweilige Verfügung vom 17. Juni 2000 hat das Landgericht der Antragsgegnerin verboten, im geschäftlichen Verkehr zu Zwecken des Wettbewerbs für die Vermietung von Wohnraum mit der hervorgehobenen Angabe "OHNE MAKLERGEBÜHR" zu werben, solange die Erhebung einer Maklergebühr gesetzlich nicht zulässig ist und dieser Umstand nicht deutlich im Zusammenhang mit der Angabe "OHNE MAKLERGEBÜHR" erwähnt wird, und zwar insbesondere wie folgt:

(es folgt die Wiedergabe einer Anzeige)

Dagegen hat die Antragsgegnerin Widerspruch eingelegt. Sie hat die Einrede der Verjährung erhoben.

Durch Urteil vom 2. Februar 2000 hat das Landgericht seine einstweilige Verfügung bestätigt. Dagegen wendet sich die Antragsgegnerin mit der Berufung.

Entscheidungsgründe

Die Berufung der Antragsgegnerin hat Erfolg. Die einstweilige Verfügung des Landgerichts vom 17. Juni 2000 ist aufzuheben.
Der Verfügungsantrag des Antragstellers ist unbegründet. Die Voraussetzungen des § 3 UWG sind nicht gegeben.

Der Mieter zahlt, wie es zutreffend in den Anzeigen heißt, keine Maklercourtage (an die Antragsgegnerin).

1) Entgegen der Auffassung des Landgerichts handelt es sich nicht um eine irreführende Werbung mit einer Selbstverständlichkeit. Allerdings darf die Antragsgegnerin in den Fällen, die Gegenstand der Werbung sind, gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WohnVermG keine Maklergebühr nehmen, weil sie die Wohnungen verwaltet. Sie hat jedoch ein berechtigtes Interesse daran, dass sie Interessenten in der Werbung darauf hinweist, bei Abschluss eines Mietvertrages brauchten sie keine Maklergebühr zu zahlen. Denn durch diesen Umstand unterscheiden sich ihre Angebote in einem Punkt, der für sie günstig und auch für Interessenten wesentlich ist, von solchen Angeboten, bei denen im Falle der Vermietung Maklercourtage zu zahlen ist. Ebenso haben die Interessenten ein erhebliches berechtigtes Interesse daran, über diesen Umstand aufgeklärt zu werden. Der Hinweis ist daher grundsätzlich nicht zu beanstanden (ebenso OLG Stuttgart in WRP 1988, 560, 562). Der Senat hat bereits in einem insoweit ähnlichen Fall entschieden, dass die Angabe "courtagefrei" im Zusammenhang mit einer Liste von Mietwohnungen nicht als irreführende Werbung mit einer Selbstverständlichkeit anzusehen ist (Urteil vom 25. Mai 2000, Az. 3 U 280/99).

Die Anzeigen sind nicht deshalb als eine irreführende Werbung mit einer Selbstverständlichkeit anzusehen, weil darin die Angabe "Keine Maklergebühr" hervorgehoben wird. Es trifft zwar zu, dass das Nichtverlangen der Maklergebühr nicht auf einer Leistung der Antragsgegnerin beruht, sondern für sie gesetzlich vorgeschrieben ist; d.h. für sie ist das Nichtverlangen (gesetzlich) selbstverständlich und demgemäß nicht Ausdruck ihrer eigenen Leistungsfähigkeit. Die Angabe beschreibt jedoch, wie bereits gesagt, wesentlich ihr Angebot im Verhältnis zu den Angeboten anderer Unternehmen, die für die Vermietung von Wohnraum eine Maklercourtage verlangen. Interessenten erwarten andererseits eine Aufklärung über diesen Umstand. Da die Angabe im Verhältnis zu Mitbewerbern demnach keine Selbstverständlichkeit beinhaltet, kommt es auch dann nicht zu einer Irreführung des Verkehrs, wenn die Angabe in den Anzeigen hervorgehoben wird.

2) Der Verkehr erwartet auf Grund der Werbeaussage "Keine Maklergebühr" auch nicht, dass ihm die Leistung eines dazwischen geschalteten, eher "neutralen" Maklers angeboten werde und/oder das Angebot an sich courtagepflichtig sei, hier aber keine Courtage verlangt werde.

Die Angabe sagt dem Verkehr lediglich wahrheitsgemäß, dass bei Abschluss eines Mietvertrages keine Courtage anfällt, ohne dass sie zugleich eine Aussage darüber enthält, weshalb das so ist. Dem Verkehr kommt es im vorliegenden Zusammenhang entscheidend allein darauf an, ob er eine Courtage zu entrichten hat oder nicht. Er weiß, dass der Mieter in vielen Fällen bei Abschluss eines Mietvertrages keine Maklercourtage zu zahlen hat, nämlich insbesondere dann, wenn es um die Vermietung eines Eigenobjekts geht. Ebenso ist es, wenn es sich wie hier um verwaltete Objekte handelt. Der Verkehr macht sich keine Gedanken darüber, weshalb keine Courtage anfällt, insbesondere darüber, ob es sich um eine an sich courtagepflichtige Maklertätigkeit handelt; ihm kommt es im vorliegenden Zusammenhang nur darauf an, dass er keine Courtage zu zahlen hat.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

Ratschläge für die Praxis

Mit dem vorliegenden Urteil hat das Hanseatische OLG Hamburg ein Urteil des LG Hamburg (vom 02.02.2000, Az. 315 O 443/99) geändert, das wir an dieser Stelle veröffentlichten. Die wettbewerbsrechtliche Beurteilung der Werbung mit dem Hinweis auf die Provisionsfreiheit muss daher neu erfolgen. Wird in der Werbung darauf hingewiesen, dass ein Vermittlungsentgelt nicht zu zahlen sei, so ist davon auszugehen, dass ein wettbewerbsrechtlicher Verstoß nicht vorliegt, auch wenn dieser Hinweis besonders hervorgehoben wird. Nach unserer Ansicht kann allerdings nicht ausgeschlossen werden, dass künftig ein anderes Gericht einen Verstoß bejaht, insbesondere wenn der Hinweis hervorgehoben wird. Wir empfehlen daher nach wie vor, bei einem Hinweis in der Werbung auf das Entfallen der Vermittlungsgebühr zugleich den Grund hierfür anzugeben, also z.B.: