Rechtsprechung – Wettbewerbsrecht

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LG Stuttgart – Haftung einer Immobilienmaklerin für Zeitungsanzeige einer Hilfsperson

In einem vor dem LG Stuttgart gegen eine Immobilienmaklerin geführten Verfahren ging es weniger um einen Wettbewerbsverstoß als vielmehr um die Urheberschaft und Verantwortlichkeit für diesen Verstoß. Die beklagte Immobilienmaklerin verteidigte sich gegen die Klage mit der Behauptung, nicht sie, sondern ihr Ehemann habe die im Streit stehende Vermietungsanzeige für seine eigene Firma aufgegeben und bezahlt. Dies wurde von der Beklagten im Verfahren mit einer schriftlichen Erklärung des Zeitungsverlags belegt. Allerdings waren in der betreffenden Zeitungsanzeige die Festnetznummer und die Handynummer der Beklagten angegeben. Hierzu erklärte die Beklagte, sie habe ihrem Ehemann gestattet, ihre Telefonnummern zu nutzen, damit dieser die angebotenen Mietwohnungen vor Ort vermarkten könne. Zeitgleich mit der veröffentlichten Zeitungsanzeige hatte die Beklagte in einem Immobilienportal im Internet die betreffenden Wohnungen für ihr eigenes Geschäft angeboten. Den komplexen und eher lebensfremden Erklärungen der Beklagten schenkte das Gericht keinen Glauben. Das Gericht gelangte zu der Überzeugung, dass die streitgegenständliche Zeitungsanzeige nicht für eine eigene gewerbliche Tätigkeit des Ehemannes bestimmt war, sondern vom Ehemann zur Unterstützung der Maklertätigkeit der Beklagten geschaltet worden war. Dies wusste die Beklagte, so dass sie für den Inhalt der vom Ehemann geschalteten Anzeige und somit auch für den darin enthaltenen Verstoß gemäß § 278 BGB (Haftung für Erfüllungsgehilfen) einstehen muss. Die Beklagte zog die beim OLG Stuttgart gegen das Urteil eingelegte Berufung nach einem Hinweis des OLG zurück. (Urteil 40 O 67/10 KfH vom 22.12.2010)

 

LG Köln/OLG Köln – Wiederholungsgefahr von Wettbewerbsverstößen nach Beendigung der Geschäftstätigkeit

Ein nicht im Handelsregister eingetragener Immobilienmakler hatte in einer Zeitungsanzeige und in einem Internetportal Wohnräume angeboten. Verschiedene in den Angeboten enthaltene Wettbewerbsverstöße wurden vom Landgericht Köln mit einer einstweiligen Verfügung untersagt. Da eine einstweilige Verfügung nur eine vorläufige Regelung darstellt, wurde der Immobilienmakler als Beklagter vom Kläger aufgefordert, eine sogenannte Abschlusserklärung abzugeben. Mit einer Abschlusserklärung bestätigt der Schuldner, dass er die ergangene einstweilige Verfügung als endgültige Regelung des Rechtsstreits anerkennt. Verweigert der Schuldner die Abschlusserklärung, reicht der Gläubiger in der Regel eine Unterlassungsklage ein, um einen endgültig regelnden gerichtlichen Unterlassungstitel zu erhalten. Im vorliegenden Fall gab der Beklagte zwar eine Abschlusserklärung ab, die er jedoch auf seine "noch existierende Firma" begrenzte. Im darauf folgenden gerichtlichen Verfahren verteidigte der Beklagte die vorgenommene Einschränkung mit der Begründung, er habe sein Maklergewerbe mittlerweile abgemeldet und sei als angestellter Bauleiter bei seinem Onkel tätig. Daher bestehe auch keine Wiederholungsgefahr der untersagten Verstöße und kein Rechtschutzbedürfnis des Klägers. Das Landgericht war anderer Ansicht und verurteilte den Beklagten zur Unterlassung der bereits per einstweiliger Verfügung untersagten Verstöße. Gegen das Urteil legte der Beklagte Berufung beim OLG Köln ein, die das Berufungsgericht zurückwies. Das LG Köln führte in der Urteilsbegründung aus, dass die eingeschränkt abgegebene Abschlusserklärung die Wiederholungsgefahr nicht entfallen ließ. Selbst die Aufgabe jeder Geschäftbetätigung beseitige nicht die Wiederholungsgefahr, wenn nicht auszuschließen ist, dass der Unterlassungsschuldner die Betätigung in der Zukunft wieder aufnimmt. Diese Rechtsansicht wurde vom OLG Köln bestätigt. (OLG Köln, Beschluss 6 U 45/10 vom 29.04.2010; LG Köln, Urteil 33 O 271/09, vom 19.01.2010)

 

LG Münster – Haftung eines Maklers für Werbung seines Auftraggebers

Einem Immobilienmakler war per einstweilige Verfügung in der Vergangenheit gerichtlich untersagt worden, die Vermietung von Wohnräumen ohne Angabe des Mietpreises und ohne Nebenkostenhinweis anzuzeigen. Im weiteren Verlauf wurden dann mit Anzeigen in einer Tageszeitung Mietwohnungen angeboten. In diesen Anzeigen wurde der betreffende Immobilienmakler mit Anschrift, Telefonnummer und Internetadresse benannt. Die Mietpreise waren in den Anzeigen nicht angegeben. Im gerichtlichen Ordnungsmittelverfahren vor dem Landgericht Münster verteidigte sich der Makler mit der Behauptung, er habe die betreffenden Anzeigen nicht beim Verlag in Auftrag gegeben. Sein Auftraggeber sei für die Anzeigen verantwortlich. Das Landgericht verurteilte den Makler zur Zahlung eines Ordnungsgeldes, da dieser sich mit seinem Einwand nicht entlasten könne. Der Makler habe nicht vorgetragen, dass sein Auftraggeber ohne seine Zustimmung gehandelt habe. Hierfür gebe es auch keine Anhaltspunkte. Daher sei der Makler auch für den Inhalt der Anzeigen und die Verstöße verantwortlich. (Beschluss 23 O 17/04, vom 26.02.2010)

 

LG Münster – Europarechtliche Grundlage des § 6.2 Wohnungsvermittlungsgesetz

Kleine Ursachen können große Wirkungen haben, wie ein ebenfalls vor dem LG Münster geführtes Verfahren zeigt. Auslöser des Verfahrens war ein fehlender Nebenkostenhinweis in einer Vermietungsanzeige als Verstoß gegen § 6.2 Wohnungsvermittlungsgesetz. Die Antragsgegnerin, eine Immobiliengesellschaft, fuhr juristisch schweres Geschütz auf und trug vor, der behauptete Verstoß sei allenfalls ein Bagatellverstoß, der über das Gesetz gegen den unlautern Wettbewerb (UWG) nicht untersagt werden könne. Als rechtliche Begründung führte die Antragsgegnerin u.a. die sogenannte europäische UGP-Richtlinie an, welche die Informationspflichten gegenüber Verbrauchern innerhalb der Europäischen Union abschließend regelt. § 6.2 WoVermittG habe keine gemeinschaftsrechtliche Grundlage, weshalb Verstöße gegen diese Vorschrift auch nicht als Wettbewerbsverstöße verfolgt werden könnten. Das LG Münster war anderer Ansicht und untersagte die beanstandete Anzeige, da § 6.2. WoVermittG eine Verbraucherschutzbestimmung von erheblichem Gewicht sei, und die gerügte Handlung geeignet sei, den Wettbewerb auf dem in Rede stehenden Markt wesentlich zu beeinträchtigen. (Urteil 23 O 5/10 vom 26.03.2010)  

OLG Düsseldorf – Unzulässige Kundenakquise eines Maklers über Internetportal

Ein Internetportal, welches kostenlos Wohnungsangebote und -gesuche veröffentlicht, wurde von einem Makler für die Kundenakquise benutzt. Der Makler wandte sich über das Internetportal an Wohnungssuchende, um diesen seine Dienste anzubieten. Das OLG Düsseldorf untersagte dem Makler diese Vorgehensweise, da es sich hierbei um eine gezielte Behinderung des Internetportal-Betreibers handele. Das Internetportal stelle seine Angebote ausdrücklich nicht Maklern zur Verfügung und wende sich gezielt an Personen, die Maklerkontakte nicht wünschen. Wenn die Kunden des Internetportals entgegen den Versprechungen des Portalbetreibers dennoch von einem Makler kontaktiert werden, könne dies die Kunden davon abhalten, künftig Inserate im Portal einzustellen. Auf diese Weise könne der geschäftliche Erfolg des Portals beeinträchtig werden. Das OLG stellte bei seinem Verbot darauf ab, dass der beklagte Makler die Betriebsmittel des Internetportals gegen den erkennbaren Willen des Portalbetreibers zur Gewinnung eigener Kunden ausnutzte. (Urteil I-20 U 230/08 vom 10.03.2009)

 

LG Düsseldorf / OLG Düsseldorf – Pflichten des Wohnungsvermittlers in der Eigentümerwerbung – Beispielhafte Mietpreisangabe nicht ausreichend

In der Tagespresse wurde über einen längeren Zeitraum eine großformatige Anzeige veröffentlicht, mit welcher Wohnungen in einem Wohnkomplex zur Vermietung angeboten wurden. Als Kontaktmöglichkeit wurde in der Anzeige unter der Angabe "Vertrieb durch" ein Maklerunternehmen mit seiner Telefonnummer und seiner Internet-Seite benannt. Außerdem wurde in der Anzeige unter dem Hinweis "Weitere Informationen finden Sie unter" eine zusätzliche Internet-Seite mit Informationen über das Objekt angegeben. Obwohl in der Anzeige mehrere Wohnungen angeboten wurden, wurde lediglich ein Mietpreis genannt. Der Kläger (AGW e.V.) war der Auffassung, dass in den Anzeigen auch die Mietpreise der übrigen angebotenen Wohnungen anzugeben sind, weil dies durch § 6 Absatz 2 Wohnungsvermittlungsgesetz vorgeschrieben wird. Der Kläger forderte das Maklerunternehmen schriftlich auf, die Anzeige entsprechend der gesetzlichen Vorschrift zu gestalten. Da diese Mahnung ohne Wirkung blieb, wurde eine förmliche Abmahnung mit Fristsetzung ausgesprochen. Die geforderte Unterlassungserklärung gab das Maklerunternehmen nicht ab, woraufhin der Kläger einen Antrag beim LG Düsseldorf auf Erlass einer Einstweiligen Verfügung stellte. Die Einstweilige Verfügung wurde antragsgemäß erlassen. Auf Widerspruch des Maklerunternehmens hin bestätigte das LG Düsseldorf die erlassene Einstweilige Verfügung per Urteil. Hiermit gab sich das beklagte Maklerunternehmen jedoch nicht zufrieden und legte Berufung beim OLG Düsseldorf gegen die Entscheidung des Landgerichts ein. Das OLG Düsseldorf wies die Berufung zurück. Wie sowohl das LG Düsseldorf als auch das OLG Düsseldorf feststellte, kam es nicht darauf an, ob die betreffende Anzeige vom Eigentümer des Objekts stammte, sondern allein darauf, dass das beklagte Maklerunternehmen in der Anzeige als Wohnungsvermittler erscheint. Da in den Anzeigen jeweils mehrere Wohnungen zur Vermietung angeboten wurden, reichte die Angabe lediglich eines Mietpreises nicht aus. Vielmehr sind in der Anzeige auf Grund der Vorschrift des § 6 Absatz 2 WoVermittG die Mietpreise aller angebotenen Wohnungen anzugeben. (OLG Düsseldorf, Urteil I – 20 U 125/10 vom 21.12.2010; LG Düsseldorf, Urteil 12 O 150/10 vom 14.07.2010)

 

LG Düsseldorf – Erheblicher Wettbewerbsverstoß bei versehentlich unvollständiger Preisangabe

Ein Unternehmen der Wohnungswirtschaft gab in einer Vermietungsanzeige, mit der mehrere Wohnungen angeboten wurden, zu einer der Wohnungen einen unvollständigen Preis an. Zu dieser Wohnung waren zwar der Mietpreis, die Höhe der Heiz- und Nebenkosten, nicht aber der Mietpreis der mit angebotenen Garage angegeben. Damit wurde gegen § 1 Absatz 1 Preisangabenverordnung verstoßen, demzufolge die Endpreisangabe vorgeschrieben ist. Eine derartig unvollständige Preisangabe erschwert den Verbrauchern den Preisvergleich, wodurch der Schutzzweck der Preisangabenverordnung verletzt wird. Dies ist nicht lediglich eine Bagatelle, sondern eine wesentliche Wettbewerbsbeeinträchtigung im Sinne des § 3 UWG. Das beklagte Unternehmen hatte eingewandt, der ihm vorgeworfene Verstoß beruhe auf einem einmaligen Versehen. In anderen Vermietungsanzeigen sei die betreffende Wohnung mit Angabe des Mietpreises für die Garage angeboten worden. Auch bei den Preisangaben für andere Mietwohnungen in ca. 50 vergleichbaren Anzeigen sei jeweils der Garagenmietpreis genannt worden. Wie das LG Düsseldorf feststellte, kam es hierauf jedoch nicht an. Es genüge ein objektiv rechtswidriges Verhalten, ein Verschulden sei nicht erforderlich. Voraussetzung für das Vorliegen eines Wettbewerbsverstoßes sei auch nicht, dass der Gesetzesverstoß bewusst begangen wurde. (Urteil 12 O 36/11 vom 20.04.2011)

 

LG Heilbronn – Angabe des vollständigen Namens des Wohnungsvermittlers in Vermietungsanzeigen

Ein Immobilienmakler (Beklagter) hatte eine Unterlassungserklärung abgegeben, mit welcher er sich verpflichtete, in Vermietungsanzeigen seinen Namen als Namen des Wohnungsvermittlers anzugeben. Kurze Zeit später veröffentlichte er erneut eine Vermietungsanzeige, in welcher er seinen Namen nicht angab, sondern lediglich eine Fantasiebezeichnung für sein Geschäft. Die ihm danach zur Last gelegte Zuwiderhandlung und die Pflicht zur Zahlung der dadurch verwirkten Vertragsstrafe bestritt der Beklagte. Da der Gesetzgeber § 15a aus der Gewerbeordnung gestrichen habe, fehle der Unterlassungserklärung die Geschäftsgrundlage. Für die Pflicht der Namensangabe gemäß § 6 Absatz 2 Wohnungsvermittlungsgesetz reiche es daher aus, wenn er in Vermietungsanzeigen die von ihm verwendete Geschäftsbezeichnung angebe und nicht seinen Namen. Außerdem habe er nicht schuldhaft gehandelt, da die streitgegenständliche Vermietungsanzeige von der Mitarbeiterin eines anderen Unternehmens geschaltet worden sei, die ihm gefälligkeitshalber hierfür überlassen worden sei. Das LG Heilbronn verurteilte den Beklagten zur Zahlung der geforderten Vertragsstrafe. Die Vorschrift des § 6 Absatz 2 Wohnungsvermittlungsgesetz bestehe unabhängig von der Fortgeltung des § 15a GewO. Der Wohnungsvermittler sei gemäß § 6 Abs. 2 WoVermG verpflichtet, in Zeitungsanzeigen seinen Vor- und Zunamen anzugeben bzw. die im Handelsregister eingetragene Handelsfirma. Für das behauptete Verschulden der Mitarbeiterin hafte der Beklagte. (Urteil 23 O 98/10 KfH vom 24.05.2011, nicht rechtskräftig)