Immobilienwerbung – Tipps für die Praxis

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Vermietung von Wohnräumen | Preisangaben | Irreführung | Täuschung über Gewerblichkeit | Werbung mit Selbstverständlichkeiten | Steuervorteil/Steuerersparnis | Rendite/Kapitalanlage | Täuschung über Maklereigenschaft | Verschweigen wesentlicher Eigenschaften einer Immobilie | Unlauterkeit

Vermietung von Wohnräumen

Eine Spezialvorschrift, welche der Wohnungsvermittler bei der Vermietung von Wohnräumen beachten muss, ist das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG). Wenn der Wohnungsvermittler öffentlich, insbesondere in Zeitungsanzeigen, Wohnräume anbietet, muss er gemäß § 6 Abs. 2 WoVermittG folgende Angaben machen:

  • den Namen des Wohnungsvermittlers
  • die Bezeichnung als Wohnungsvermittler
  • den/die Mietpreis(e)
  • ob Nebenkosten besonders zu vergüten sind oder nicht

Vom Vorliegen eines Angebotes ist bereits dann auszugehen, wenn in einer Fließsatzanzeige in der Zeitung für die Vermittlung einer konkreten Wohnung geworben wird, weshalb eine derartige Anzeige dann auch die oben bezeichneten Angaben enthalten muss.
Hinsichtlich der Verpflichtung zur Angabe der Mietpreise ist zu beachten, dass von- bis-, ab- oder lediglich beispielhafte Mietpreise nicht ausreichen. Anzugeben sind die Mietpreise aller genannten Wohnungen.
Eine Aufklärung über die Nebenkosten (Betriebskosten) muss auf jeden Fall erfolgen. Es ist anzugeben, ob Nebenkosten zum Mietpreis hinzutreten oder nicht. Dementsprechend muss eine Vermietungsanzeige die Angaben "+ Nebenkosten (NK)" oder "einschließlich Nebenkosten (NK)" enthalten. Die Angaben "Kalt(-Miete)" oder "Warm(-Miete)" sind nicht ausreichend, da sie allenfalls eine Information über Heizkosten ergeben.

Verstöße gegen § 6 Abs. 2 WoVermittG sind zugleich auch Verstöße gegen § 3 i.V.m. § 4 Nr. 11 UWG (Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb), so dass konkret betroffene Mitbewerber und Verbände einen Anspruch auf Unterlassung haben.

Preisangaben

Für Art und Inhalt von Preisangaben, sowohl bei Verkauf als auch bei Vermietung, ist die Preisangabenverordnung (PAngV) von großer Bedeutung. Wichtig ist vor allem die Verpflichtung, bei Angeboten oder in der Werbung unter Angaben von Preisen, die Endpreise anzugeben. Endpreis ist der Preis, der einschließlich aller Preisbestandteile und der Umsatzsteuer zu zahlen ist.
Unzulässig ist daher, für Immobilien (Grundstücke/ Häuser/ Wohnungen) lediglich einen Quadratmeterpreis anzugeben. Ebenso ist es ein Verstoß gegen die Verpflichtung zur Angabe des Endpreises, wenn lediglich eine monatliche Belastung oder das erforderliche Eigenkapital angegeben wird. Der Quadratmeter-Preis, die monatliche Belastung oder das Eigenkapital gelten als Preisbestandteile. Diese Preisbestandteile dürfen zwar angegeben werden, zugleich muss jedoch der zu zahlende Endpreis angegeben und hervorgehoben werden (§ 1 Abs. 6 PAngV).

Wenn in der Werbung oder in Angeboten Preise angegeben werden, richtet sich die Beantwortung der Frage, was Bestandteil des Endpreises ist und was nicht, nach dem Inhalt der Werbung oder des Angebotes, nicht jedoch nach der Absicht des Anbieters/Werbenden und auch nicht nach der tatsächlichen Durchführung des Geschäftes. Werden also z.B. in der Werbung eine Wohnung und eine Garage zusammen angeboten, und ist in der Werbung nicht erkennbar, dass der Erwerb oder die Anmietung der Garage freigestellt ist, so ist in der Werbung aus dem Preis für die Wohnung und dem Preis für die Garage der Endpreis zu bilden und anzugeben (vergl. Rechtsprechung).
Auch bei Verstößen gegen die Preisangabenverordnung ist oft der Verstoß gegen § 3 i.V.m. § 4 Nr. 11 UWG gegeben, so dass auch hier Unterlassungsansprüche von konkret betroffenen Mitbewerbern und Verbänden geltend gemacht werden können.

Irreführung

Irreführende geschäftliche Handlungen werden in § 5 UWG behandelt. Eine geschäftliche Handlung ist irreführend, wenn sie unwahre oder zur Täuschung geeignete Angaben über bestimmte Umstände enthält. Diese Umstände werden in § 5 Abs. 1 Nr. 1-7 UWG aufgeführt. Es sind:

  • die wesentlichen Merkmale der Ware oder Dienstleistung, wie Verfügbarkeit, Art, Ausführung, Vorteile, Risiken, Zusammensetzung, Zubehör, Verfahren oder Zeitpunkt der Herstellung, Lieferung oder Erbringung, Zwecktauglichkeit, Verwendungsmöglichkeit, Menge, Beschaffenheit, Kundendienst und Beschwerdeverfahren, geographische oder betriebliche Herkunft, von der Verwendung zu erwartende Ergebnisse oder die Ergebnisse und wesentlichen Bestandteile von Tests der Waren oder Dienstleistungen;
  • der Anlass des Verkaufs wie das Vorhandensein eines besonderen Preisvorteils, der Preis oder die Art und Weise, in der er berechnet wird, und die Bedingungen, unter denen die Ware geliefert oder die Dienstleistung erbracht wird;
  • die Person, Eigenschaften oder Rechte des Unternehmers wie Identität, Vermögen einschließlich der Rechte des geistigen Eigentums, der Umfang von Verpflichtungen, Befähigung, Status, Zulassung, Mitgliedschaften oder Beziehungen, Auszeichnungen oder Ehrungen, Beweggründe für die geschäftliche Handlung oder die Art des Vertriebs;
  • Aussagen oder Symbole, die im Zusammenhang mit direktem oder indirektem Sponsoring stehen oder sich auf eine Zulassung des Unternehmers oder der Waren oder Dienstleistungen beziehen;
  • die Notwendigkeit einer Leistung, eines Ersatzteils, eines Austauschs oder einer Reparatur;
  • die Einhaltung eines Verhaltenskodexes, auf den sich der Unternehmer verbindlich verpflichtet hat, wenn er auf diese Bindung hinweist, oder
  • Rechte des Verbrauchers, insbesondere solche auf Grund von Garantieversprechen oder Gewährleistungsrechte bei Leistungsstörungen.

In § 5 Abs. 2 UWG wird die Irreführung durch Hervorrufen einer Verwechslungsgefahr mit einer anderen Ware oder Dienstleistung und mit der Marke oder einem anderen Kennzeichen eines Mitbewerbers behandelt. In Absatz 3 wird festgelegt, dass Angaben im Sinne des Gesetzes auch Angaben in Rahmen vergleichender Werbung sind sowie bildliche Darstellungen. Absatz 4 betrifft die Irreführung mit der Herabsetzung eines Preises.

Nachfolgend sind beispielhaft einige häufiger auftretende Verstöße gegen § 5 UWG behandelt, die von der Rechtsprechung auf der Grundlage des bis 2008 geltenden UWG untersagt wurden. Zu beachten ist, dass die Bejahung eines Verstoßes nicht davon abhängt, ob im konkreten Fall tatsächlich eine Irreführung stattgefunden hat. Entscheidend ist die allgemeine Eignung einer Angabe, beim angesprochenen Publikum zu einer irrigen Annahme zu führen.

  • Täuschung über die Gewerblichkeit einer Werbung/eines Angebotes:
    Unabhängig von der Frage, ob als Makler oder sonstiger Angehöriger der Immobilienbranche gehandelt wird, darf bei einem gewerblichen Angebot nicht der Eindruck vermittelt werden, es handele sich um ein privates Angebot.

  • Werbung mit Selbstverständlichkeiten:
    Wer eine Selbstverständlichkeit in der Werbung herausstellt, erweckt den irreführenden Eindruck, es handele sich um etwas Besonderes. Die Frage, wann eine Angabe in der Werbung von dem angesprochenen Personenkreis als besonders herausgestellt betrachtet wird, ist schwer zu beantworten und jeweils im Einzelfall zu beurteilen. Größte Vorsicht ist bspw. bei der Verwendung des Begriffes "kostenlos" anzuraten ("kostenlose Beratung" / "kostenloses Exposé" / "kostenlose Wertschätzung"). Diese Leistungen werden in der Regel auch von Mitbewerbern kostenlos erbracht. Sofern durch die Werbung ein gegenteiliger Eindruck entsteht, liegt ein Verstoß gegen § 5 UWG vor.

  • Risikoreich ist die Werbung mit Begriffen wie "Steuervorteile" und "Steuerersparnis". Diese Begriffe beinhalten die Möglichkeit der Irreführung, insbesondere, wenn sie mit Prozentangaben über das Ausmaß der "Steuervorteile" verbunden werden. Die Irreführung ergibt sich dadurch, dass Teile des angesprochenen Publikums keine Kenntnisse über steuerrechtliche Vorschriften und Berechnungen haben, und daher leicht einem Irrtum über das Ausmaß der finanziellen Vorteile unterliegen. Wenn mit derartigen Begriffen geworben wird, sollte unmissverständlich klargestellt werden, für wen die in Aussicht gestellten Vorteile überhaupt gelten und wovon diese abhängig sind (Höhe des Einkommens/Kinderzahl etc.). Des weiteren muss klar sein, worauf die "Steuervorteile" sich überhaupt beziehen (i.d.R. Werbungskosten bezogen auf Eigenkapital). Wird ein bestimmter Prozentsatz oder Betrag genannt, sind selbstverständlich ebenfalls die Bezugsfaktoren anzugeben, von denen dieser Wert abhängig ist. Ratsam ist es, den Begriff "Steuervorteil" überhaupt zu vermeiden und stattdessen die Begriffe "Werbungskosten" und "Verlustzuweisung" zu verwenden.

  • Die Angaben "hohe Rendite" und "gute Kapitalanlage" müssen sich an anderen auf dem Kapitalmarkt zur Verfügung stehenden Anlageformen messen lassen. Bei der Berechnung der Rendite sind sämtliche Erwerbs- und Nebenkosten in Abzug zu bringen und der sodann sich ergebende Wert mit den Renditen anderer im ähnlichen Risikobereich liegenden Anlageformen zu vergleichen. Nur wenn sich hierbei eine klare Überlegenheit der eigenen beworbenen Anlage oder doch zumindest eine Position im oberen Bereich ergibt, kann mit derartigen Begriffen geworben werden.

Die Irreführung der Verbraucher durch Verschweigen wesentlicher Merkmale des Angebots war von je her eine Fallgruppe der Irreführung im UWG. In der seit 2004 bis 2008 geltenden Fassung des § 5 wurden unter Absatz 2 die Voraussetzungen der Irreführung durch Verschweigen einer Tatsache geregelt. Diese Fallgruppe unterfällt seit der UWG-Novelle 2008 dem neu eingefügten § 5a mit der Überschrift "Irreführung durch Unterlassen". Diese Neuregelung kann eine Verschärfung der Anforderungen an die Informations- und Aufklärungspflichten zur Folge haben. Das Vorenthalten einer wesentlichen Information ist unlauter, wenn dadurch die Entscheidungsfreiheit der Verbraucher beeinflusst wird (§ 5a Abs. 2). Es ist davon auszugehen, dass die auf der Grundlage des vorherigen UWG untersagten Verstöße nunmehr über § 5a UWG unzulässig sind. Beispiele aus der Rechtsprechung:

  • Täuschung über die Maklereigenschaft:
    Sofern es sich um die Werbung/das Angebot eines Maklers handelt, ist hierauf in der Werbung hinzuweisen. Ein Hinweis auf die Gewerblichkeit ist nicht ausreichend. Grund hierfür ist insbesondere, dass für die Leistung des Maklers ein Vermittlungsentgelt zu zahlen ist. Der Interessent hat einen Anspruch darauf, bereits vor der Kontaktaufnahme zu wissen, dass er sich an einen Makler wendet. Das Wissen um die Maklereigenschaft ist wesentlich für das Zustandekommen eines Geschäftes. Durch Verschweigen erhält der Makler Kontakte zu Interessenten, die er bei Offenlegung der Maklereigenschaft nicht erhalten hätte.

  • Verschweigen wesentlicher Eigenschaften der beworbenen Immobilie:
    z.B. ist in der Werbung darauf hinzuweisen, wenn eine Immobilie noch nicht fertiggestellt ist. Sofern eine zu verkaufende Immobilie vermietet ist, ist dies ebenfalls eine wesentliche in der Werbung zu nennende Eigenschaft.

Des Weiteren schreibt § 5a Absatz 3 bestimmte Informationen vor, wenn Waren oder Dienstleistungen angeboten werden. Anzugeben sind in diesem Fall u.a. die Identität und die Anschrift des Unternehmers, der Endpreis, zusätzliche Fracht-, Liefer- und Zustellkosten, Zahlungs-, Liefer- und Leistungsbedingungen, das Bestehen eines Rechts auf Rücktritt oder Widerruf. Zur Frage, wann ein derartiges Angebot, das diese Pflichtangaben erfordert, vorliegt, wird in der Begründung zum Gesetz erklärt, dass jede Erklärung des Unternehmers gemeint ist, auf Grund derer sich der Verbraucher zum Erwerb einer bestimmten Ware oder zur Inanspruchnahme einer bestimmten Dienstleistung entschließen kann. Nur bei bloßer Aufmerksamkeitswerbung werde dies im Allgemeinen nicht der Fall sein (Gesetzentwurf der Bundesregierung: Entwurf eines Ersten Gesetzes zur Änderung des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb, Bundestagsdrucksache 16/10145, vom 20.08.2008, S. 25).

In § 5a Absatz 4 wird bestimmt, dass solche Informationen wesentlich sind, die dem Verbraucher auf Grund gemeinschaftsrechtlicher Verordnungen oder nach Rechtsvorschriften zur Umsetzung gemeinschaftsrechtlicher Richtlinien für die kommerzielle Kommunikation – einschließlich Werbung und Marketing – nicht vorenthalten werden dürfen. Werden derartige Informationen unterlassen, liegt meist auch ein zu untersagender Wettbewerbsverstoß vor. Als Beispiel seien die in § 5 Telemediengesetz (TMG) bestimmten sogenannten Pflichtangaben für das Internetimpressum genannt.

Unlauterkeit

3 Abs. 1 UWG bestimmt, dass unlautere geschäftliche Handlungen unzulässig sind, wenn sie geeignet sind, die Interessen von Mitbewerbern, Verbrauchern oder sonstigen Marktteilnehmern spürbar zu beeinträchtigen. Geschäftliche Handlungen gegenüber Verbrauchern sind gemäß § 3 Abs. 2 UWG jedenfalls dann unzulässig, wenn sie nicht der für den Unternehmer geltenden fachlichen Sorgfalt entsprechen und dazu geeignet sind, die Fähigkeit des Verbrauchers, sich auf Grund von Informationen zu entscheiden, spürbar zu beeinträchtigen und ihn damit zu einer geschäftlichen Entscheidung zu veranlassen, die er andernfalls nicht getroffen hätte. Der Gesetzgeber hat zur notwendigen Umsetzung der EU-Richtlinie über unlautere Geschäftspraktiken (2005/29/EG vom 11.05.2005) die in § 3 Abs. 1 enthaltene sogenannte Bagatellschwelle geändert und Absatz 2 neu in das UWG eingefügt.

Diese Bagatellschwelle legt eine Grenze fest, ab welcher eine unlautere Handlung als unzulässig zu bewerten ist. Während in der alten Fassung des § 3 UWG von einer "nicht nur unerheblichen Beeinträchtigung" des Wettbewerbs die Rede war, wird in der neuen Fassung des § 3 "eine spürbare Beeinträchtigung" der Interessen von Verbrauchern, Mitbewerbern oder sonstigen Marktteilnehmern als Bagatellschwelle gesetzt. Ob die geänderte Formulierung und der neu geschaffene Absatz 2 zu einem geänderten Maßstab bei der Bewertung von unlauteren geschäftlichen Handlungen führt, wird die künftige Rechtsprechung zeigen. Der Gesetzgeber hat sich hier nicht festgelegt und erklärt lediglich: "Diese Schwelle weicht im Wortlaut von der bisherigen Erheblichkeitsschwelle des § 3 UWG ab. Da nicht auszuschließen ist, dass damit auch eine inhaltliche Abweichung verbunden sein könnte, soll diese Regelung durch eine Änderung und Ergänzung der Generalklausel (§ 3 Abs. 2 i. V. m. § 3 Abs. 1 UWG-E) berücksichtigt werden" (Gesetzentwurf der Bundesregierung: Entwurf eines Ersten Gesetzes zur Änderung des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb, Bundestagsdrucksache 16/10145, vom 20.08.2008, S. 12).

In § 4 Nr. 1 - Nr. 11 UWG werden Beispiele unlauterer geschäftlicher Handlungen aufgelistet. Der Beispielkatalog wurde nahezu unverändert aus dem alten UWG übernommen.

Gemäß diesem Beispielkatalog handelt unlauter insbesondere, wer

  1. geschäftliche Handlungen vornimmt, die geeignet sind, die Entscheidungsfreiheit der Verbraucher oder sonstiger Marktteilnehmer durch Ausübung von Druck, in menschenverachtender Weise oder durch sonstigen unangemessenen unsachlichen Einfluss zu beeinträchtigen;
  2. geschäftliche Handlungen vornimmt, die geeignet sind, geistige oder körperliche Gebrechen, das Alter, die geschäftliche Unerfahrenheit, die Leichtgläubigkeit, die Angst oder die Zwangslage von Verbrauchern auszunutzen;
  3. den Werbecharakter von geschäftlichen Handlungen verschleiert;
  4. bei Verkaufsförderungsmaßnahmen wie Preisnachlässen, Zugaben oder Geschenken die Bedingungen für ihre Inanspruchnahme nicht klar und eindeutig angibt;
  5. bei Preisausschreiben oder Gewinnspielen mit Werbecharakter die Teilnahmebedingungen nicht klar und eindeutig angibt;
  6. die Teilnahme von Verbrauchern an einem Preisausschreiben oder Gewinnspiel von dem Erwerb einer Ware oder der Inanspruchnahme einer Dienstleistung abhängig macht, es sei denn, das Preisausschreiben oder Gewinnspiel ist naturgemäß mit der Ware oder der Dienstleistung verbunden;
  7. die Kennzeichen, Waren, Dienstleistungen, Tätigkeiten oder persönlichen oder geschäftlichen Verhältnisse eines Mitbewerbers herabsetzt oder verunglimpft;
  8. über die Waren, Dienstleistungen oder das Unternehmen eines Mitbewerbers oder über den Unternehmer oder ein Mitglied der Unternehmensleitung Tatsachen behauptet oder verbreitet, die geeignet sind, den Betrieb des Unternehmens oder den Kredit des Unternehmers zu schädigen, sofern die Tatsachen nicht erweislich wahr sind; handelt es sich um vertrauliche Mitteilungen und hat der Mitteilende oder der Empfänger der Mitteilung an ihr ein berechtigtes Interesse, so ist die Handlung nur dann unlauter, wenn die Tatsachen der Wahrheit zuwider behauptet oder verbreitet wurden;
  9. Waren oder Dienstleistungen anbietet, die eine Nachahmung der Waren oder Dienstleistungen eines Mitbewerbers sind, wenn er
    • eine vermeidbare Täuschung der Abnehmer über die betriebliche Herkunft herbeiführt,
    • die Wertschätzung der nachgeahmten Ware oder Dienstleistung unangemessen ausnutzt oder beeinträchtigt oder
    • die für die Nachahmung erforderlichen Kenntnisse oder Unterlagen unredlich erlangt hat;
  10. Mitbewerber gezielt behindert;
  11. einer gesetzlichen Vorschrift zuwiderhandelt, die auch dazu bestimmt ist, im Interesse der Marktteilnehmer das Marktverhalten zu regeln.

Sofern eine unlautere geschäftliche Handlung des Beispielkatalogs vorliegt, ist diese nur dann unzulässig, wenn sie die Bagatellschwelle des § 3 UWG überschreitet.

Auf jeden Fall unzulässig sind diejenigen geschäftlichen Handlungen gegenüber Verbrauchern, die unter Nr. 1 bis Nr. 30 als Anhang mit der UWG-Novelle 2008 in das UWG eingefügt wurden. Liegt eine dieser Handlungen vor, bedarf es keiner weiteren Prüfung der Unlauterkeit oder des Überschreitens der Bagatellschwelle. Unzulässig ist bspw. die Verwendung von Gütezeichen, Qualitätskennzeichen oder Ähnlichem ohne die erforderliche Genehmigung (Nr. 1) oder die unwahre Angabe oder das Erwecken des unzutreffenden Eindrucks, gesetzlich bestehende Rechte stellten eine Besonderheit des Angebots dar (Nr. 10).